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売却ガイド

STEP1 ご売却相談

不動産のご売却を考えられるご事情、スケジュールによって、売却方法は
変わってきます。
また、買換えを考える場合は、購入時期等も併せて検討し、事前に売却が
決定した場合の引越しや、住居についても考慮する必要があります。

所有不動産がどれ位の価格で売れるか、住宅ローンが残っている物件を売
るにはどうしたらよいか、また、税金や手数料といった諸経費をどのくら
い見込めばよいかなどについて、東海住宅では「安心」を第一に、かつ、
お客様の個別事情に合わせたご売却プランをご提案致します。

■諸経費と税金について
不動産を売却するには費用がかかります。例として、主な費用は下記の通りです。

1 仲介手数料(計算方法は下記をご参照下さい)
2 印紙税
3 所得税・住民税
4 売渡証書作成費用・抵当権抹消登記費用などの司法書士への支払い
その他 ・引越費用
    ・残債がある場合は抵当権抹消費用
    ・土地境界を確定していない場合、土地境界確定測量費用
    ・建物を解体し更地にした方がよい場合にはその解体費用

売買金額 仲介手数料 速算式
200万円まで 売買金額の5.4% 売買金額の5.4%
200万円超
400万円まで
  • 売買金額の200万円までの部分
    → 5.4%
  • 売買金額の200万円を超える部分
    → 4.32%
売買金額の4.32% + 21,600円
400万円超
  • 売買金額の200万円までの部分
    → 5.4%
  • 売買金額の200万円を超え400万円までの部分
    → 4.32%
  • 売買金額の400万円を超える部分
    → 3.24%
売買金額の3.24% + 64,800円

STEP2 査定依頼

所有不動産がどのくらいの価格で売れるのか気になることだと思います。
まずは価格査定から始めましょう。売却金額の目安を知ることで計画を立
てやすくなります。

          ■■■不動産査定の種類■■■

●簡易査定(市況を見て売却するか判断したい方向け) 
近隣売り出し事例、成約事例などの「類似物件データ」や、公示地価や路線価
などの「統計データ」を参考に、机上査定価格を調査し、その結果をお知らせ
する査定方法です。現地訪問を致しませんので、土地の高低差や隣地との越境
関係、日当り、眺望、建物内外装の程度などは査定結果に反映していません。
その為、訪問査定の結果と誤差が生じることがあります。予めご了承下さい。
査定結果に関する疑問・ご質問等は、お電話やメールで担当にお問い合わせ頂
けます。

●訪問査定(正確な価格が知りたい方向け)
簡易査定情報に加え、担当者が実際に現地を訪問・調査し、その結果をお知ら
せする査定方法です。建物や敷地を実際に拝見し、建物の程度や土地の詳細状
況、周辺環境等も考慮致しますので、簡易査定よりも正確で、実勢価格に見合
った査定結果をお知らせできます。事前調査を含め、現地訪問から結果ご報告
までに頂く期間は通常、簡易査定よりも長くかかります。また、担当者訪問の
際、ご売却に関するさまざまな疑問やご不明点をその場でご質問頂けます。

●不動産 売却・賃貸 同時査定(売却するか賃貸するか悩んでいる方向け)
担当者が実際に現地を訪問・調査し、不動産を売却した場合と不動産を賃貸した場合の結果をお知らせする査定方法です。
それぞれのメリット・デメリット、家賃収入と売却価格の比較を行い、 お客様のライフプランに合った最適な方法をご提案致します。

●買取査定(早急に売却・確実に資金化したい方向け)
当社がお客様の不動産を買い取った場合の査定額をご提示する査定方法となります。
買い取りは、再販を目的としている為、一般的に仲介での売却価格より低くなりますが、スピード重視で売却したい方、確実に資金化したい方には大変便利な売却方法です。

買取りのメリット 1,現金(即金)でお支払い致します!! 2,秘密厳守致します!! 直接、当店が買取を致しますので、広告などによって、売却が第3者に知られることはございません。 3,仲介手数料は不要です。仲介で買い手探しをしませんので、買取ではその費用は発生致しません。

STEP3 物件確認・調査・査定

所有不動産について、売主様から直接お話しをお伺いし、現地や周辺環境の
調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の成約事例、売出事例などを調査し、
価格査定を行います。

土地・建物の面積、建築の時期、使用状況、リフォーム履歴等、把握されて
いらっしゃる限り詳しくお話頂けると大変参考になります。

■調査・査定内容
1.現地確認
2.役所調査
3.法務局調査
4.市場調査
5.売買事例の収集

■査定価格と売出価格
ご所有不動産の特性、近隣の取引状況、市況データ等を総合的に分析し、
ご売却が見込める価格をご提案致します。実際の販売価格(=売り出し価格)
は、売主様のご希望をお伺いしながら設定させていただきます。

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STEP4 媒介契約

媒介契約とは、不動産会社に不動産の売却を依頼する契約です。
媒介には次の3種類があります。

■媒介の種類
(1)専属専任媒介契約
依頼者は、媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼することは
できません。また、自分で見つけた相手方と不動産会社を通さずに売買契約
を締結できません。
不動産会社は、目的物件を不動産流通機構(レインズ※)に登録の上、業務
状況報告を1週間に1回以上、依頼者に行なわなければなりません。

(2)専任媒介契約
依頼者は、媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼することは
できません。ただし、自分で見つけた相手方となら不動産会社を通さず、売
買契約を締結することができます。
不動産会社は、目的の物件を不動産流通機構(レインズ※)に登録の上、業
務状況報告を2週間に1回以上依頼者に行なわなければなりません。

(3)一般媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に重ねて媒介契約を依頼することができます。
不動産会社は、目的の物件を不動産流通機構(レインズ※)へ登録し、業務
状況報告を行う義務はありません。
※東海住宅では一般媒介契約でもいち早く成約できる様にレインズに登録し、
 また、販売状況を適宜ご報告致します。

※レインズ
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ
ネットワークシステム。オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間
で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方
を広く探索することができます。

売却依頼時に確認が必要な書類
・建築確認通知書(お持ちの場合)
・検査済書(お持ちの場合)
・ローン残高証明書(ローン残高がある場合)
・固定資産税納税通知書

STEP5 売却活動

媒介契約のご締結後、東海住宅では、物件それぞれの特性や流通性を考慮した
上で、最適な販売計画と広告活用をご提案し、積極的な売却活動を行っていき
ます。 尚、売却活動にかかる費用は全て東海住宅の負担とします。

■売却活動
@東海住宅ホームページへ掲載
Aat homeなどの不動産ポータルサイトへ掲載
Bご購入希望をご登録頂いてるお客様へのご紹介
C近隣にチラシをポスティング配布
D新聞折り込み広告、新聞紙面広告
E住宅情報誌に掲載
Fオープンハウス、現地案内会の開催
G各ハウスメーカーへのご紹介依頼・展示場での掲示依頼
H指定流通機構(レインズ)への登録
I協力会社へのご紹介依頼

※@ACDEFは売主様の承諾を得られた場合に限ります。

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STEP6 不動産売買契約の締結

ご購入を希望される方が見つかりましたら、まず不動産購入申込書のご提示
を頂きます。これを受けて、具体的な価格や条件の交渉に入ります。今まで
の販売状況をもう一度確認し、先々の不動産市場を視野に入れご相談させて
頂きます。売主様・買主様双方にご納得頂いて気持ちよく契約に望んで頂け
る様、東海住宅のノウハウを駆使し交渉致します。売却価格だけではなく、
引渡しなどの諸条件もしっかりと確認しておきます。

売主様、買主様の間で、不動産のご売却価格および諸条件が合意に達しまし
たら、東海住宅では取引の安全を期すために、更なる物件調査を致します。
安全なお取引のために重要な作業ですので、見落としのないよう、しっかり
と調査致します。

■不動産売買契約に必要なもの
買主様に売却物件の重要事項を説明し、十分理解して頂いた上で不動産売買
契約を締結します。(終結時、買主様から手付金を受領致します。)
尚、不動産売買契約締結時に以下のものが必要となります。

1.実印
2.収入印紙代(売買金額によって額面が異なります)
3.本人確認ができる書類(運転免許証、パスポート等)
※その他状況に応じて必要になるものがありますので、詳しくは担当者に
 お尋ね下さい。

STEP7 引渡し準備

不動産売買契約条項に盛り込まれた、売主様が物件引渡しまでに行う事項を、
スケジュールに沿って進めていきます。東海住宅では、測量士や解体業者、
司法書士、リフォーム業者のご紹介など、万全のフォローをお約束致します。

■引渡しまでに行なうこと
1.土地境界確定がされていない場合、土地境界確定測量
2.更地渡しの場合、建物解体工事
3.引越し
4.公共料金の清算
5.郵便物転送願い
6.室内外の清掃

STEP8 残代金決済・引渡

契約に定めた内容で引渡しを行います。
売却物件に住宅ローンが残債として残っている場合は、残債を清算し、抵当
権を抹消する必要があります。抵当権抹消の手続きは司法書士へ依頼します。
残代金の受け取り・鍵の引渡しは原則同時です。

■引渡時に必要なもの
1.登記済証(権利証)または登記識別情報通知書
2.実印
3.印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
4.固定資産税納税通知書
5.仲介手数料
6.登記費用(抵当権抹消登記・住所変更登記など)
7.売却物件の鍵一式
8.建築確認通知書
9.その他(管理規約、建築確認通知書、建物付帯設備の取扱説明書等)

STEP9 確定申告

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税
しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。
また、東海住宅では不動産に関する専門知識はもとより、税務、法律まで幅広
い知識をあらゆる場面で十分にコンサルティング致しておりますので、どうぞ
お気軽にご相談下さい。

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